A chi spettano le spese della riparazione della caldaia? Una domanda tutt’altro che banale, poiché la riparazione della caldaia è uno dei principali motivi di conflitto tra l’inquilino ed il proprietario. La prima cosa da fare è verificare cosa dice il contratto d’affitto che dovrebbe determinare in maniera chiara se la riparazione della caldaia è a carico dell’inquilino o del proprietario.
Se il contratto non fornisce indicazioni utili, allora bisogna rifarsi al codice civile. Sono 3 gli articoli che regolamentano la riparazione della caldaia: 1575, 1576 e 1609.
In base a questi 3 articoli spettano all’inquilino le spese di piccola manutenzione, mentre il proprietario deve farsi carico delle spese di manutenzione straordinaria. Analizziamo meglio quando specificato dai tre articoli.
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Riparazione della caldaia, a chi spetta? Risponde la legge
L’articolo 1575 stabilisce che il locatore deve consegnare la casa in perfetto stato di funzionamento e mantenerla tale per garantire un comfort abitativo adeguato.
L’articolo 1576 sancisce che il locatore, durante tutto il periodo della locazione, deve effettuare tutte le operazioni necessarie per garantire un buono stato della casa, fatta eccezione per le piccole riparazioni che invece spettano al conduttore.
Ma esattamente cosa si intende per piccole riparazioni? La risposta ce la fornisce l’articolo 1609, secondo il quale gli interventi di piccola manutenzione sono quelli relativi a deterioramenti derivanti dall’usura, e non dalla vetustà o da caso fortuito.
La vetustà indica la vecchiaia di parti della casa che, dopo un tot di anni, potrebbero appunto rompersi o risultare malfunzionanti. Casi fortuiti sono invece rappresentati da fortissimi temporali, black out ed alluvioni.
Quando la riparazione della caldaia spetta all’inquilino?
A questo punto vale la pena soffermarci sui piccoli interventi di manutenzione, per capire quali spese spettano all’inquilino.
Come specificato le piccole manutenzioni riguardano gli interventi su parti usurate naturalmente in seguito al continuo utilizzo. Sono esclusi da queste riparazioni i danni derivanti dalla vetustà dell’oggetto o da cause indipendenti dalla volontà umana.
Riassumendo quindi a carico dell’affittuario ci sono le seguenti spese:
- sostituzione di apparecchiature causata da un danno accidentale da lui provocato;
- pulizia annuale degli impianti;
- costi per l’accensione stagionale dell’impianto e la messa a riposo dopo il periodo invernale.
Se l’inquilino ha necessità di sostituire parti della caldaia, di cui è responsabile della rottura, può scegliere autonomamente la marca ed il modello, purché siano compatibili con la caldaia.
Sono a carico dell’affittuario anche le seguenti spese:
- bollette di acqua, gas ed energia elettrica;
- acquisto del combustibile;
- lettura dei contatori;
- tassa ASL relativa alla verifica dell’impianto.
L’inquilino deve inoltre farsi carico degli interventi di manutenzione periodica della caldaia e del controllo dei fumi. Se non lo fa potrebbero verificarsi guasti e danni alla caldaia ed in tal caso il responsabile è proprio l’inquilino, che deve quindi farsi carico degli eventuali danni e della riparazione delle parti danneggiate.
Quando la riparazione della caldaia spetta al proprietario?
Il proprietario deve farsi carico della sostituzione della caldaia o dei suoi componenti, purché il guasto non sia imputabile a negligenza da parte dell’inquilino.
Se la caldaia si rompe per vetustà o per caso fortuito, allora le spese sono a carico del proprietario che deve provvedere alla sostituzione anche delle parti eventualmente non funzionanti come cronotermostato, bruciatore ecc.
Il padrone di casa inoltre ha il dovere di intervenire in maniera tempestiva per garantire all’affittuario un comfort abitativo adeguato. L’inquilino a sua volta deve informare tempestivamente il proprietario del guasto affinché possa intervenire e riparare la caldaia in tempi ragionevolmente brevi.
Il proprietario si rifiuta di pagare le spese: cosa fare?
Come agire se il proprietario si rifiuta di pagare le spese di riparazione che invece spettano a lui? L’affittuario non può certo restare con la caldaia rotta, poiché è indispensabile soprattutto in inverno. Impensabile restare privi di riscaldamento a dicembre o gennaio o addirittura lavarsi con l’acqua fredda.
L’inquilino può quindi procedere alla riparazione della caldaia anticipando le spese. Si tratta di interventi indispensabili per vivere in modo dignitoso, quindi l’inquilino può procedere alla riparazione anche senza l’autorizzazione o il consenso del proprietario.
Dopodiché l’inquilino può rivalersi sul padrone di casa chiedendo non solo il rimborso delle spese anticipate per la riparazione, ma anche il risarcimento per danni.
La cifra pagata però non può essere scalata dal canone di locazione, poiché si tratta di due spese non compensabili. Se proprietario ed inquilino non trovano un accordo, l’unica strada possibile è quella della causa legale.
Considerazioni finali
Per evitare qualsiasi tipo di problema, la cosa migliore è stabilire un accordo sulla ripartizione delle spese in caso di riparazione della caldaia prima di sottoscrivere il contratto di locazione. Mettendo nero su bianco il locatore ed il conduttore rendono ufficiale l’accordo raggiunto, con tutte le eventuali deroghe da quanto stabilito dalla normativa.
In caso di guasto della caldaia, basta leggere cosa dice il contratto per evitare litigi e frizioni che in alcuni casi possono sfociare in costose ed inutili cause legali.